Отмена моратория на взыскание неустойки по ДДУ и его продление в 2024

В марте этого года был введен новый мораторий на взыскание неустойки, штрафов и в целом предъявления требований по ДДУ, и он объясняется стремлением властей поддержать застройщиков в период непростой экономической ситуации, но при этом, как считают юристы DestraLegal.ru, это существенно нарушает права участников долевого строительства.

Для начала вспомним, что если во время приемки квартиры обнаружили недостатки, вы вправе требовать с застройщика их устранения. А если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, вы вправе потребовать выплатить неустойку.

Нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства является основанием для включения в исковое заявление требования о взыскании с застройщика неустойки (например, Определение Московского городского суда от 27.03.2019 N 4г-3259/2019). Предъявить такое требование вправе гражданин - участник долевого строительства, приобретающий жилое помещение (квартиру) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Размер просрочки рассчитывается за каждый день и определяется по правилам, закрепленным в п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей". При этом важно учитывать: если недостаток такого жилого помещения не является основанием для признания его непригодным для проживания, размер неустойки рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта) (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Но все это остается для далекого 2025 года из-за новых ограничений. Так, если говорить про задержку сроков сдачи дома или передачу квартиры с дефектами, то на эти основания предъявления требований действует мораторий с 22 марта по 31 декабря 2024 года. Это означает, что вы не сможете взыскать:

А теперь по важным комментариям к нововведению. В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, предоставляется отсрочка до 31.12.2024 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Особенности, установленные п. п. 1 и 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Постановления (п. 3 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326).

Кстати, далее можете посмотреть всю “эволюцию” мораториев и ограничений, которые действовали в части ДДУ. Например, по части 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ (расторжение договора):

Фактически с 2020 года участники долевого строительства существенно ограничены в своих правах и не факт, что в 2025 году это прекратится. В юридическом сообществе предполагают, что эта мера еще длительно будет с нами. Далее расскажем, как взыскать неустойку и отложим это, к сожалению, до лучших времен.

№ 1. Подготовьте требование застройщику о добровольной уплате неустойки.

Такое требование нужно отправлять в письменной форме. Рассчитайте и укажите сумму неустойки (пеней). Застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства.

К предложению об уплате неустойки рекомендуем приложить копии договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве.

№ 2. Подготовьте исковое заявление

Если ответ на претензию не получили или он был отрицательным, то следующий этап - обращение в суд.

Подавать исковое заявление необходимо в районный суд по адресу застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания) либо по месту заключения или месту исполнения договора. Если неустойка не превышает 100 000 руб. по иску, то обращаться следует к мировому судье.

Исковое заявление по сути будет содержать те же требования, что и предложение о добровольной уплате застройщиком неустойки (пеней). К ним может добавиться также требование о возмещении морального вреда.

Обратите внимание на структуру иска, которую необходимо соблюсти:

Далее пробежимся по самым распространенным случаям нарушения прав потребителей:

№ 1. Качество объекта долевого строительства не соответствует условиям договора/требованиям технических регламентов/требованиям проектной документации и градостроительных регламентов/иным обязательным требованиям.

Доказательства:

Позиции судов: Определение Московского городского суда от 17.05.2019 N 4г-5949/2019 по делу N 2-2903/18; Определение Московского городского суда от 04.10.2019 N 4г-12459/2019 по делу N 2-3733/18; Апелляционное определение Московского городского суда от 30.11.2020 N 33-417795/2020; Апелляционное определение Московского городского суда от 06.06.2019 по делу N 33-23975/2019.

№ 2. Истец понес расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства, допущенных по вине ответчика.

Доказательства:

Заключение независимой строительно-технической экспертизы, в котором зафиксированы недостатки объекта долевого строительства и определена стоимость их устранения

Позиции судов: Апелляционное определение Московского городского суда от 22.10.2019 по делу N 33-38043/2019; Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2019 по делу N 33-28817/2019; Апелляционное определение Московского городского суда от 06.08.2019 N 33-35156/2019

После успешного окончания разбирательства и вступления в силу решения суда вам нужно получить исполнительный лист, на основании которого возбуждается исполнительное производство. Исполнительный лист о взыскании денежных средств может быть направлен непосредственно взыскателем в банк, где у должника открыт расчетный счет, или передан в службу судебных приставов. Напоминаем, что деньги вы сможете получить по завершении моратория – после 31.12.2024 года.