Как поехавшие бабули отсудят у вас квартиру: самый полный разбор от юриста

Последние пару месяцев рынок недвижимости стоит на ушах: все боятся демонических бабушек-собственниц, которые по суду отжимают квартиры у ничего не подозревающих покупателей. В этом гайде мы разберем с судебным юристом все аспекты этой проблемы: от леденящих душу историй из судов до самых надежных способов защититься от таких рисков.

Сам я финансист и суды стараюсь обходить стороной, поэтому я попросил судебного юриста Александра Малютина (автора отличного блога «Прочёл в законе», как раз посвященного оспариванию сделок в суде) помочь мне разобраться с юридической стороной вопроса. В общем, вся экспертиза в здоровенном материале ниже именно от Александра – огромное ему спасибо за то, что он потратил многие часы, отвечая на мои вопросы и делая подборки из судебных дел!

Ну а я постарался сделать так, чтобы всё нижеизложенное было написано простым и понятным человечьим языком – и чтобы вы в процессе чтения не заскучали. Со второй задачей мне еще будет помогать чудесный художник Вася Ложкин – мне кажется, его картины хорошо передают абсурдно-макабрический дух обсуждаемой темы.

Кто готов нырнуть в длинную версию с подробностями, читайте дальше – будет интересно, обещаю!

Для начала давайте разберем ситуацию с квартирой Ларисы Долиной – раз уж она наделала больше всего шуму в СМИ (тем более, что там сейчас наконец появились долгожданные документы с решениями суда, а не просто пересказ от журналистов).

Как выглядела ситуация изначально по материалам открытых источников: в апреле 2024 года с артисткой связались мошенники «из ФСБ», которые убедили ее в том, что ее деньги и квартира в Хамовниках «находятся в опасности» – а единственным способом «спасения» является срочная продажа квартиры и перевод денег на «безопасный счет». Следуя указаниям мошенников, Долина продает квартиру за 112 млн руб. (которые отдает мошенникам вместе с 68 млн руб. из личных сбережений).

Покупатель при этом был найден риэлторским агентством, в которое обратилась Долина (как выяснилось позднее – это было весьма модное агентство Whitewill, оно на всей этой истории еще и заработало аж 4,5 млн руб.). Покупателем стала 34-летняя мать-одиночка Полина Лурье (источником оплаты квартиры были личные накопления Лурье + деньги от ее родителей и кредитные средства).

Однако, после продажи Лариса Долина выезжать из квартиры отказалась – пишут, что там даже пятеро каких-то крепких парней якобы приезжали и пытались ее выселить (видимо, безуспешно). В итоге Долина поняла, что стала жертвой мошенников, и обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной; Лурье обратилась со встречным иском о выселении певицы; и еще плюсом было возбуждено уголовное дело о мошенничестве.

Суд шел в закрытом режиме, но на днях на Пикабу целиком слили судебный акт по первой инстанции. Судя по тому, что все основные изложенные там факты соответствуют официальному Апелляционному определению Московского городского суда от 08.09.2025, – этот акт вполне реальный, так что мы будем полагаться и на него тоже.

Видите ли, полученную за квартиру наличку Долина якобы не пересчитывала (хотя и правильно отразила все суммы в написанных от руки расписках) – а в ходе уголовного дела неоднократно меняла показания относительно того, каким образом и в каких суммах она получала бабки. Так что, несмотря на видеозаписи с камер наблюдения в Альфа-банке (где видно, как Долина и Лурье получают 111 млн руб., пересчитывают их и кладут в банковскую ячейку Долиной), – суд решил, что «доказательств, безусловно свидетельствующих о возмездном характере заключенной сделки, предоставлено не было» (!).

Иными словами: по сути, суду показалось, что Лариса Долина якобы переписала свою квартиру на покупателя «просто так», вообще без оплаты (а если оплата и была, то пусть этот покупатель сам ее вытрясает напрямую с мошенников, которым Долина добровольно эти бабки отдала – серьезно, так и написано!).

Недавно, кстати, появилась информация о том, что самой Долиной уже поступают угрозы убийством – и по этому поводу возбуждено уголовное дело. До конца не ясно, идет ли речь об угрозах от самой Лурье, или от «благодарных хейтеров» из интернета. В любом случае, любые угрозы мы решительно не одобряем!

Хотя, эмоции тех, у кого к Ларисе Долиной по итогу этого дела появились морально-этические вопросики – прекрасно понимаем. Всё-таки, она здесь меньше всего похожа на «невинную старушку, которой заведомо нечем возмещать ущерб добросовестному покупателю»… (К слову, еще больше жоповзрывательных фактов про поведение Долиной приводит вот здесь в кратком пересказе дела известный юрист Владимир Мнацаканов.)

Кое-где мы встречали мнение, что, дескать, дело Долиной стало знаковым прецедентом – и сейчас оно якобы открыло судам дорожку к удовлетворению вала аналогичных исков. На самом деле, это совсем не так: любой юрист, который умеет работать с судебными архивами, подтвердит – похожих кейсов хватало и задолго до Ларисы Долиной.

Насколько вообще часто встречаются подобные дела? По официальной статистике судебного департамента (раздел 2), всего за 2024 год было рассмотрено 3118 споров об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество – к сожалению, мы не знаем, какая доля из них касалась именно ведомых мошенниками пенсионеров. Из этих исков удовлетворено полностью 2130, частично 287 (получается, примерно 77% дошедших до суда исков удовлетворяют).

Много это или мало? Ну, вот тут пишут, что в 2024 году на вторичном рынке было продано 1,6 млн объектов, а в 2023-м – 2,45 млн. Выходит, в среднем за год на вторичке происходит около 2 млн сделок, и только 3 тысячи из них пытаются оспорить в суде – это примерно 0,15%. Не так уж и много – но и не сказать, что совсем мало! Если вы собрались покупать квартиру у продавца в преклонном возрасте – скорее всего, для вас вероятность нарваться на бабулю с мошенниками (и поиметь потом проблемы в суде) будет сильно выше.

Отдельно еще хочется прокомментировать тут часто встречающееся мнение «да это просто черный пиар от застройщиков – они хотят своими фейками запугать людей, чтобы они покупали только новостройки!». Уверяем вас, рассмотренные нами дела более чем реальны – ниже мы обсудим десяток кейсов, где источниками являются не пересказы журналистов, а настоящие судебные решения. Все же утверждения про «черный пиар застройщиков» заявляются абсолютно бездоказательно (и так же, почему то, принимаются людьми на веру – писал об этом подробнее вот здесь у себя на канале).

Основной вопрос, на который мы постараемся ответить нашим материалом – это «какие действия покупателя могут максимально повысить вероятность потом выиграть в суде спор по квартире, если до него дойдет?».

Для этого мы разберем десяток конкретных судебных дел, решения по которым публично доступны в сети. В этом разделе мы просто приведем краткие описания этих дел – а выводами на основе их анализа поделимся в следующих разделах. Обратите внимание: мы здесь специально взяли не только дела, которые закончились отъемом квартиры, но и те, где покупатель в итоге победил – ведь только сравнив их между собой, мы сможем понять, в чем там был ключевой «рецепт успеха»!

Дела, где покупатель проиграл и квартиру отобрали:

Дела, где покупатель выиграл и квартира осталась за ним:

Для начала нам с вами придется немного обсудить юридическую теорию. Аргументация судов в подобных делах бывает разной – вам нужно хотя бы немного понимать ее логику, ведь от этого будет зависеть, как от всего этого нужно защищаться. Зато по итогам прочтения нашего ликбеза вы будете разбираться в вопросах оспаривания сделок по недвижимости не хуже многих профессиональных юристов! =)

Смотрите, с точки зрения закона, любая сделка – это единство двух элементов: воли (в данном случае – внутреннего желания продать квартиру) и волеизъявления (выражение воли в виде подписи в договоре). В наших случаях с бабушками подпись (волеизъявление) есть, а вот реального желания лишиться жилья (воли) – нет. Такие ситуации суд классифицирует как «сделку с пороком воли» – то есть, он приходит к выводу, что истинная воля продавца была направлена как бы не на продажу квартиры, а на «спасение ее от мошенников», «участие в поимке мошенников» и так далее.

Все решения суда об отъеме квартир у покупателей и их возврату продавцам из-за порока воли можно разделить на две больших группы: по реституции и по виндикации.

1. РЕСТИТУЦИЯ

Реституция – это юридический термин для обозначения последствий недействительности сделки. Если суд признал сделку недействительной – то базово предполагается, что стороны должны вернуться в первоначальное состояние, в котором они были до сделки. То есть, по умолчанию суд должен обязать покупателя вернуть квартиру, а продавца – вернуть деньги (тут, конечно, остается отдельный вопрос – а как их с бабушки стрясти, если она все деньги уже отдала мошенникам, ну да ладно).

К сожалению, на практике в делах с пенсионерками суды нередко применяют подход, который можно назвать односторонней реституцией – то есть, обязывают только покупателя вернуть квартиру, но не продавца вернуть деньги. В соответствии с п. 4 ст. 167 ГК РФ, суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Но тут есть важный нюанс: даже если суд, признавая сделку недействительной, не указал на необходимость возврата продавцом денежных средств – то можно всё равно попытаться побороться и подать отдельный иск к продавцу о взыскании неосновательного обогащения. По крайней мере, по другим спорам на уровне Верховного суда был сформирован подход о том, что отказ в применении полной реституции не препятствует заявлению потом иска о взыскании неосновательного обогащения (подробнее юрист Александр Малютин рассматривает этот вопрос вот в этом посте у себя на канале).

Давайте теперь разберемся, какие основания могут быть у суда для того, чтобы отобрать квартиру в рамках реституции (мы также постараемся сразу дать практические советы – какая здесь может быть линия юридической защиты в каждом из случаев).

🐌 Статья 170 ГК РФ (Мнимая и притворная сделка). Предусматривает недействительность сделки, которая была заключена только для вида или для прикрытия иной сделки. Встречаются попытки оспаривания по данному основанию – но в нашем случае это грубейшая ошибка, ведь для применения данной нормы воля обеих сторон сделки должна быть направлена на иные правовые последствия, а не только продавца. Если покупатель реально подписывал договор с целью купить себе квартиру – то применять ст. 170 ГК РФ никак нельзя, суды это подтверждают.

🐌 Статья 179 ГК РФ (Обман). Применяется, когда сделка совершена под влиянием обмана, а воля одной из сторон имела только формальное свое выражение. Под обманом суды обычно понимают попадание продавца под влияние мошенников. Но на самом деле, с точки зрения теории, применение данной нормы в таких делах тоже является ошибочным: чтобы отменять на этом основании сделку между продавцом и покупателем, нужно доказать, что именно покупатель занимался обманом продавца (или, по крайней мере, был о нем в курсе), а не какие-то левые мошенники (не являющиеся стороной сделки). В разобранном нами выше деле №8 суд так и решил: раз именно покупатель никого не обманывал – оснований применять ст. 179 ГК РФ здесь нет (квартиру в итоге оставили покупателю).

🐌 Статья 178 ГК РФ (Заблуждение). Суды исходят из того, что у продавца были ложные представления о сделке (в отличие от обмана, здесь не требуется наличие умысла у другой стороны сделки). Тут в качестве защиты можно давить на то, что заблуждение в мотиве сделки не является основанием для ее оспаривания: воля продавца действительно была направлена на юридическое прекращение права собственности, а заблуждение касалось лишь цели (мотива) этой продажи. В деле №8 суд так и решил – отменять сделку он не стал.

🐌 Статья 177 ГК РФ (Бессознательность). Предусматривает недействительность сделки, совершенной гражданином, который не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. При этом, не обязательно гражданин должен быть прямо недееспособным или с психическим заболеванием. К числу условий, при которых данная норма может быть применена, относятся также временные явления: стресс или горе, состояние страха, влияние алкогольных напитков.

Вот это уже самая хитрая штука, защищаться от которой на практике сложнее всего. Основная проблема тут в том, что суд всегда может пост-фактум назначить свежую психологическую экспертизу по этому поводу – а они почти всегда дают туманно-размытые результаты в стиле «ну… бабушка, вроде бы, способна отдавать отчет своим действиям… но при этом старенькая, внушаемая, с повышенной эмоциональностью…». Ну и суд, при желании, может истолковать это в любую сторону. Здесь может сильно пригодиться психиатрическое освидетельствование продавца прямо в момент сделки – но даже это не является гарантией на 100% (подробнее разберем ниже).

2. ВИНДИКАЦИЯ

Виндикация (ст. 302 ГК РФ) – это истребование имущества из чужого незаконного владения. Применяется в тех случаях, когда конечный покупатель квартиры приобрел ее не у первоначального собственника (бабушки), а у кого-то другого, кому бабуля успела продать объект до этого. Получается, виндикация может произойти только при сочетании двух факторов:

Суды при решении отобрать квартиру у текущего владельца и вернуть ее изначальному (бабушке) исходят из следующей логики: у изначального собственника не было намерения продать квартиру первому покупателю. Значит такая сделка недействительна из-за отсутствия воли на продажу. Если первая сделка была недействительна – то первый покупатель по факту не стал собственником квартиры => значит, он не имел права ее продать и второму покупателю тоже. Следовательно, второй покупатель (текущий владелец недвижимости) не мог стать собственником квартиры, и должен вернуть ее первоначальной бабуле.

Весь ужас виндикации заключается в том, что вы как конечный покупатель могли просто идеально проверить юридическую чистоту сделки, в которую вы вступаете – но если на предыдущем (или даже пред-предыдущем) шаге где-то затесалась гипервнушаемая бабушка, которая сможет оспорить ту самую первую сделку (проходившую вообще без вашего участия), то квартиру у вас всё равно отберут, увы.

Соответственно, защита от виндикации и заключается в том, что вам при покупке объекта желательно узнать его историю «вглубь» как минимум на несколько лет – чтобы убедиться, что и в предыдущих сделках всё выглядело прилично. Ведь если дело дойдет до суда – вашим единственным шансом будет уповать на то, что получится доказать адекватность этой самой первой сделки (а предыдущий покупатель по этому поводу может не сильно-то и стараться – в конце концов, при проигрыше квартиру не он потеряет…).

В народе еще бытует такое представление, что квартиры якобы забирают только у недобросовестных покупателей – а вот если вас суд признает добросовестным приобретателем (который всё, что мог, тщательно проверил), то в этом случае по закону недвижимость должна остаться за вами.

Так вот: к сожалению, это полная ерунда. Ваша добросовестность при покупке, даже если и будет доказана в суде, совершенно никак не помешает забрать у вас квартиру и отдать ее бабушке – ни в случае реституции, ни при виндикации! Увы, но по закону это так: нарушенная воля пенсионерки здесь оказывается важнее, чем ваша добросовестность (точнее, эти два фактора как бы являются совершенно независимыми).

Однако, если суд вас всё же признает добросовестным приобретателем, то это может помочь вам хотя бы получить денежную компенсацию взамен утерянной квартиры в двух случаях:

1. Компенсация от государства по ст. 68.1. Закона о государственной регистрации недвижимости

В соответствии с этой нормой, добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение по виндикации в соответствии со статьей 302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной компенсации за счет казны РФ. Компенсация определяется исходя из суммы реального ущерба, либо из размера кадастровой стоимости жилого помещения (за вычетом убытков, которые уже были возмещены покупателю) – см. Определение Конституционного Суда РФ от 10 ноября 2022 г. N 2941-О.

Вы уже поняли, в чем тут засада, верно? Указанная норма позволяет получить компенсацию от государства только в случае виндикации, но не в случае реституции! То есть, если вы добросовестно купили квартиру, а потом суд отменил из-за порока воли какую-то из сделок, произошедших еще сильно раньше по цепочке – то можно рассчитывать на компенсацию от Минфина РФ. Если же вы сами непосредственно купили жилье у бабушки, а она потом смогла в суде доказать свою невменяемость – то фиг вам, а не компенсация… Пример из практики: Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13 апреля 2023 г. по делу N 88-8034/2023.

2. Компенсация от страховой в том случае, если у вас есть полис титульного страхования

Страхование титула чаще всего оформляется вместе с ипотекой – и оно как раз призвано возместить убытки в случае потери права собственности на недвижимость по суду. Но есть нюанс: в правилах страхования часто прописано, что страховая обязана платить только в том случае, если покупатель был добросовестным. (На эту тему я писал у себя на канале отдельный подробный пост с анализом полисов разных страховых.)

Тут даже есть отдельная ловушка: раз уж мы увидели выше, что по закону добросовестность приобретателя никак не влияет на отъем квартиры по реституции или виндикации – суды часто вообще про нее ничего не пишут в своих решениях.

Вообще, строго говоря, с юридической точки зрения добросовестность всё-таки иногда может помочь вам сохранить квартиру – просто все эти случаи не имеют отношения к теме нашей сегодняшней статьи («поехавшие бабушки под влиянием мошенников»). Буквально в двух словах расскажем о таких случаях – просто, чтобы вы о них имели представление:

Давайте вернемся к основной нашей теме с падкими на сладкие голоса телефонных мошенников бабулями, и попробуем обсудить – как же себя всё-таки от них обезопасить? Здесь надо честно признать на берегу: самый простой способ не потерять купленную хату – это в принципе не вляпываться в сомнительные сделки, где в качестве продавца действительно фигурирует обманутая пенсионерка.

Поэтому предлагаем обсудить красные флаги, которые позволят вам распознать повышенный риск такой ситуации. Мы их разделим на две группы: самые-самые страшные признаки, когда от сделки вообще стоило бы отказаться; и «ужас, но не ужас-ужас-ужас» – когда у этого обстоятельства может быть и невинное объяснение (однако, напрячься всё же стоило бы).

Самые критичные красные флаги (повод отказаться от сделки):

Красные флаги помягче (повод насторожиться и «подложить соломки»):

По рассмотренным десяти кейсам мы собрали сводную таблицу ключевых факторов – на что обращал внимание суд при вынесении решения (признать изначальную сделку недействительной и отобрать квартиру у покупателя, или оставить ее за ним).

Тут сразу бросается в глаза, что нет каких-то «стопроцентно работающих» способов защититься от бабулечной судебной атаки: практически каждый фактор встречается и в проигранных, и в выигранных делах. Но есть определенные корреляции: в делах, которые для покупателя закончились хорошо, зеленых галочек в среднем гораздо больше – то есть, на решение суда эти моменты влияют скорее положительно. Давайте попробуем разобрать получившиеся закономерности подробнее.

ЧТО ПОМОЖЕТ В СУДЕ С ВЫСОКОЙ ВЕРОЯТНОСТЬЮ

🐌 Любые доказательства того, что продавец сам предпринимал активные действия по продаже квартиры и собирался из нее выехать. Нам здесь нужно, по сути, показать в суде, что в сделке нет порока воли – и продавец прекрасно понимал, что, подписывая договор купли-продажи, он по факту лишается жилья. Что в этом может помочь:

🐌 Сокрытие продавцом информации о фиктивности сделки. Это звучит смешно, но да – в большинстве выигранных дел суд прямо акцентировал внимание на том, что продавец в ходе общения с покупателем не сообщал тому о фиктивном характере сделки. Поэтому вам неплохо бы иметь письменные доказательства (опять же, в мессенджере/email) того, что диалог между вами и продавцом на эту тему был, и тот не раскололся, что «это всё понарошку». Юрист Александр Малютин (мой соавтор по статье) вообще рекомендует включить в договор отдельную преамбулу, где простым языком расписано, что «сделка реальная» – читайте подробнее вот здесь у него на канале.

🐌 Безналичная форма оплаты сделки. Если продавец настаивает исключительно на расчете наличными, то это повод насторожиться – так ему будет проще сразу же отдать все деньги мошенникам, и суд потом скажет «так бабушка даже деньги-то по факту не получила!». Поэтому старайтесь по возможности проводить сделку в безналичной форме.

🐌 Использование специальных сервисов для проверки юридической чистоты сделки. В нескольких делах, закончившихся для покупателя хорошо, суд отдельно отмечал наличие результатов проверки сделки сервисам типа Домклик (правда, в деле №6 это не помогло). Как минимум, это будет вам плюс в копилку формирования образа добросовестного и осмотрительного покупателя (там, где это может сыграть роль).

🐌 Прохождение продавцом осмотра психиатром перед сделкой с выдачей справки-заключения. Обратите внимание – тут речь не про стандартную справку на тему «продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере», а именно про отдельную психолого-психиатрическую оценку состояния продавца перед сделкой (можно даже ее провести прямо перед нотариусом). В деле №9 справка о таком осмотре сильно помогла: суд не стал полагаться на результаты отдельной новой психиатрической экспертизы, заказанной продавцом пост-фактум для суда – так как посчитал результаты оценки состояния бабушки непосредственно перед сделкой более релевантными. (Впрочем, в деле №5 психиатр не особо помог – т.к. он потом пришел на суд и сказал «да бабка сразу вела себя странно, хз, почему я ей чистую справку выдал…».)

Есть мнение, что хорошие и честные экспертизы проводит Государственный Научный Центр Социальной и Судебной Психиатрии им. В.П. Сербского (но существует противоречивая информация, делает ли он досудебные заключения, или этот госцентр можно юзать только для полноценной судебной экспертизы).

ЭФФЕКТИВНОСТЬ СЛЕДУЮЩИХ МЕР НАХОДИТСЯ ПОД ВОПРОСОМ

🐌 Нотариальное оформление сделки купли-продажи. В народе бытует поверье, будто это чуть ли не самый эффективный имба-способ гарантированно победить в суде. Однако, в рассмотренных нами делах мы не смогли найти ни одного примера, где суд ссылался бы на заверение сделки у нотариуса как на существенный фактор при принятии решения. И наоборот – в делах №3 и №5 покупатель проиграл в суде, несмотря на визит к нотариусу.

🐌 Титульное страхование недвижимости. Само по себе оно выиграть суд вам не поможет, но дает надежду на получение компенсации от страховой при неудачном исходе. К сожалению, у этих страховок есть ряд нюансов, которое сильно снижает их эффективность – подробнее разбирал вот в этом посте у себя на канале. Вкратце: без ипотеки нормальную страховку титула фиг сделаешь, а страховые нередко пытаются засунуть в полисы специальные лазейки, чтобы не платить (в деле №4 там вообще апелляцию подавала сама страховая компания, и по косвенным признакам создается ощущение, что единственной целью этой апелляции было – получить от суда официальное подтверждение недобросовестности покупателя, чтобы можно было страховку не выплачивать). Ну и если базовый риск лишиться квартиры по суду составляет 0,15% (как мы разбирали в начале статьи), а страховая с вас хочет за полис 0,3–1,0% в год – то эта сделка уже выглядит не такой выгодной…

🐌 Альтернативная сделка, когда продавец одновременно с продажей квартиры сразу покупает новую. Вообще, этот вариант как раз выглядит очень эффективным для предотвращения судебных проблем впоследствии – просто в судебной практике он особо не встречается (что как бы намекает), поэтому и попал в этот раздел. Идея тут в том, что если бабушка в ходе сделки сразу меняет одну квартиру на другую – то, во-первых, основная часть денег почти точно не попадет к мошенникам. А во-вторых, бабуля должна уж точно понимать, что без жилья она не останется (то есть, тут суть сделки как бы заведомо «смена одной жилплощади на другую»). Но, понятно, что такого рода многосоставную сделку подготовить и организовать гораздо сложнее, чем обычную одностороннюю продажу.

Надеемся, что вам было интересно! Если статья вам понравится и наберет много лайков, мы сделаем продолжение с разбором самых частых вопросов по «бабушковым» судебным спорам. Чтобы не пропустить следующие статьи по теме – подписывайтесь на мой ТГ-канал RationalAnswer про финансы, а также на канал «Прочёл в законе» Александра Малютина – юриста, который поделился своей экспертизой для этого гайда.

В частности, для вас могут оказаться интересными дополнительные посты по теме из наших каналов, где мы уже ранее разбирали разные аспекты рисков потерять недвижимость из-за мошенников: