Ипотека в Дубае: как российским покупателям приобрести недвижимость в ОАЭ в 2025 году

В ноябре 2025 года российские инвесторы активно интересуются покупкой недвижимости в Дубае, и одним из ключевых вопросов остается возможность оформления ипотеки. После рекордного роста ставок по ипотеке в России до 18-25% годовых, ипотечные программы ОАЭ со ставками от 3.89% до 4.99% выглядят исключительно привлекательными для покупателей из РФ. В этом подробном руководстве мы расскажем об актуальной ситуации с получением ипотеки в Дубае, требованиях банков, процентных ставках и практических рекомендациях на основе данных конца 2025 года.

Рынок недвижимости Дубая переживает период активного роста интереса со стороны российских инвесторов. Основные факторы, делающие покупку недвижимости в ОАЭ привлекательной для россиян:

Конкурентные процентные ставки. По данным на ноябрь 2025 года, средние процентные ставки по ипотечным кредитам в Дубае для жилой недвижимости составляют от 3.89% до 4.99% годовых. Это почти в четыре раза ниже российских ставок, что делает ежемесячные платежи на 40-50% меньше при сопоставимой стоимости жилья.

Снижение базовых ставок. В сентябре 2024 года Центральный банк ОАЭ впервые за четыре года снизил базовую ставку на 50 базисных пунктов с 5.40% до 4.90%. Это привело к уменьшению процентных ставок по ипотеке для потребителей. Эксперты ожидают дальнейшего снижения ставок в 2025-2026 годах, что делает текущий момент благоприятным для оформления ипотеки.

Стабильность валюты. Дирхам ОАЭ привязан к доллару США по фиксированному курсу, что обеспечивает предсказуемость платежей и защиту от валютных рисков для заемщиков.

Высокая ликвидность рынка. Дубай продолжает привлекать глобальный капитал, демонстрируя стабильный спрос на недвижимость и доходность от аренды на уровне 5-7% годовых в центральных районах.

Банки ОАЭ предлагают ипотечные программы как для резидентов, так и для нерезидентов, включая граждан России. Однако условия существенно различаются в зависимости от статуса заемщика.

Если у вас есть резидентская виза ОАЭ (рабочая, инвесторская или Golden Visa), условия ипотеки значительно выгоднее:

Первоначальный взнос: от 20-25% для недвижимости стоимостью до 5 миллионов дирхамов и от 30% для объектов дороже 5 миллионов дирхамов.

Процентные ставки: от 3.89% до 4.99% годовых в зависимости от банка и типа ставки.

Максимальная сумма кредита (LTV): до 75-80% от стоимости недвижимости.

Срок кредитования: от 5 до 25 лет.

Соотношение долговой нагрузки (DBR): суммарные ежемесячные платежи по всем кредитам не должны превышать 50% от ежемесячного дохода.

Российские покупатели без резидентской визы ОАЭ также могут получить ипотеку, но на менее выгодных условиях:

Первоначальный взнос: от 40-50% (в некоторых банках до 60%) от стоимости недвижимости.

Процентные ставки: от 5.49% до 7.5% годовых.

Максимальная сумма кредита: до 50-60% от стоимости недвижимости.

Срок кредитования: как правило, меньше, чем для резидентов — от 10 до 20 лет.

Дополнительные требования: обязательное страхование жизни, более строгая проверка источников дохода.

Важно понимать, что получение резидентской визы при покупке недвижимости существенно улучшает условия кредитования. При покупке недвижимости на сумму от 750,000 дирхамов можно получить двухлетнюю резидентскую визу, а при инвестициях от 2 миллионов дирхамов — Golden Visa на 10 лет.

Ипотечные ставки в Дубае формируются на основе базовой ставки EIBOR (Emirates Interbank Offered Rate) плюс банковская маржа. На текущий момент ситуация со ставками следующая:

Базовая ставка EIBOR — это эталонная процентная ставка на межбанковском рынке ОАЭ. На ноябрь 2025 года основные показатели:

3-месячная EIBOR: около 4.76%

6-месячная EIBOR: около 4.52%

12-месячная EIBOR: около 4.37%

При добавлении банковской маржи от 0.89% до 2.5% итоговая плавающая ставка составляет от 4.65% до 6.26%. Для клиентов с высокими доходами, безупречной кредитной историей и переводом зарплаты в банк-кредитор крупные банки готовы предложить более выгодные условия с маржей от 0.89%.

Фиксированная ставка. Банки предлагают фиксацию процентной ставки на начальный период от 1 до 5 лет по ставкам от 3.99% до 5.49% годовых. После окончания периода фиксации ставка становится плавающей и привязывается к EIBOR плюс маржа банка. Этот вариант подходит заемщикам, которые хотят предсказуемости платежей в первые годы и планируют рефинансирование в будущем.

Плавающая ставка. Процентная ставка пересматривается каждые 1-3 месяца в зависимости от изменений EIBOR. Ориентировочная ставка для резидентов составляет около 5.5-7.0% годовых. Плавающая ставка более выгодна при ожидании снижения базовых ставок и подходит заемщикам с запасом платежеспособности.

Исламская ипотека. Для клиентов, предпочитающих финансирование в соответствии с принципами шариата, банки предлагают исламскую ипотеку, основанную на договоре аренды с последующим выкупом или совместного владения. Эффективная стоимость таких продуктов сопоставима с обычной ипотекой и составляет 4-5.5% годовых.

Эксперты отмечают стабилизацию ставок на более низких уровнях по сравнению с 2023-2024 годами. Центральный банк ОАЭ следует политике Федеральной резервной системы США, и ожидается дальнейшее снижение ставок в 2025-2026 годах. Это делает текущий момент благоприятным для оформления ипотеки с фиксацией ставки на первые годы.

За третий квартал 2024 года более 60% покупателей использовали ипотеку в качестве предпочтительного варианта финансирования жилья, что на 8% больше, чем годом ранее. Это говорит о растущей популярности ипотечного кредитования на рынке Дубая.

Банки ОАЭ предъявляют строгие требования к потенциальным заемщикам. Основные критерии для получения ипотеки в Дубае:

Минимальный возраст заемщика — 21 год. Максимальный возраст на момент полного погашения кредита — 65-70 лет в зависимости от банка. Это означает, что 45-летний заемщик может рассчитывать максимум на 20-25-летний кредит.

Для резидентов: минимальный ежемесячный доход составляет от 10,000 до 15,000 дирхамов (около 2,700-4,000 долларов США) для наемных работников и от 15,000 до 25,000 дирхамов для самозанятых.

Для нерезидентов: требования к доходу выше — от 15,000 до 20,000 дирхамов в месяц.

Важно: доход должен быть подтвержден официальными документами. Банки проверяют выписки по счетам за последние 6 месяцев и требуют справки от работодателя.

Безупречная кредитная история — обязательное условие для всех кредитных организаций ОАЭ. Банки проверяют кредитную историю как в ОАЭ (через систему Al Etihad Credit Bureau), так и в стране происхождения заемщика. Наличие просрочек, невыплаченных кредитов или негативных записей в кредитной истории почти гарантированно приведет к отказу.

Заемщик должен быть официально трудоустроен с минимальным стажем работы на текущем месте от 6 месяцев для резидентов и от 1 года для нерезидентов. Для самозанятых и предпринимателей требуется подтверждение стабильного дохода за последние 2-3 года.

Суммарные ежемесячные платежи по всем кредитам и финансовым обязательствам не должны превышать 50% от ежемесячного дохода заемщика. Это правило установлено Центральным банком ОАЭ и строго соблюдается всеми финансовыми учреждениями.

Российские граждане могут получить ипотеку в банках ОАЭ. Большинство крупных банков работают с иностранными заемщиками, включая граждан РФ, при условии соответствия остальным требованиям.

Не вся недвижимость в Дубае подходит для ипотечного кредитования. Банки устанавливают определенные требования к объектам:

Иностранцы могут приобретать в ипотеку только недвижимость в зонах freehold, где разрешена полная собственность для иностранных граждан. К таким зонам относятся: Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills Estate, Jumeirah Village Circle, Arabian Ranches и многие другие популярные районы.

Готовая недвижимость: банки охотнее финансируют готовые объекты с максимальным LTV до 75-80% для резидентов.

Строящаяся недвижимость (Off-plan): ипотека доступна, но условия строже. Максимальный LTV обычно составляет 50% для нерезидентов, объект должен быть введен в эксплуатацию в течение 2 лет.

У каждого банка есть список одобренных застройщиков и проектов. Прежде чем подавать заявку на ипотеку, важно убедиться, что выбранный объект находится в списке банка. Крупные застройщики, такие как Emaar, Damac, Meraas, Nakheel, обычно присутствуют в списках всех банков.

Большинство банков устанавливают минимальную стоимость недвижимости для ипотечного кредитования на уровне 500,000-750,000 дирхамов.

На рынке ОАЭ работают как местные, так и международные банки, предлагающие ипотечные программы для иностранцев. Рассмотрим наиболее популярные варианты для российских покупателей:

Крупнейший банк ОАЭ с широкой сетью отделений и развитой системой онлайн-банкинга.

Процентные ставки: от 3.89% годовых для резидентов

Максимальный LTV: до 75% для резидентов, до 60% для нерезидентов

Минимальный доход: 10,000 дирхамов в месяц для резидентов

Особенности для россиян: требуется перевод документов на английский язык с нотариальным заверением

Преимущества: быстрое рассмотрение заявок, широкий выбор одобренных проектов, возможность онлайн-оформления

Один из старейших частных банков ОАЭ с высоким уровнем сервиса.

Процентные ставки: от 4.25% годовых

Максимальный LTV: до 70% для резидентов, до 60% для нерезидентов

Минимальный доход: 12,000 дирхамов в месяц

Особенности: гибкие условия для предпринимателей, возможность досрочного погашения без штрафов после первого года

Крупный банк с конкурентными ипотечными программами.

Процентные ставки: от 3.99% годовых с возможностью фиксации на 3-5 лет

Максимальный LTV: до 80% для резидентов

Минимальный доход: 10,000 дирхамов для резидентов, 15,000 для нерезидентов

Возрастные требования: от 21 года для нерезидентов

Преимущества: программа Dream Home Solutions с мгновенным предварительным одобрением онлайн

Международный банк с высокими стандартами обслуживания.

Процентные ставки: от 4.9% годовых

Максимальный LTV: до 70% для нерезидентов

Минимальный доход: 15,000 дирхамов в месяц (около 4,080 долларов)

Особенности для россиян: принимают документы на английском с нотариальным заверением, требуют апостиль для российских справок

Преимущества: возможность получения ипотеки для клиентов HSBC Global Private Banking и Premier, проживающих за рубежом; отсутствие штрафов за досрочное погашение после 3 лет

Банк из эмирата Рас-эль-Хайма, активно работающий с нерезидентами.

Процентные ставки: от 5.49% для нерезидентов

Максимальный LTV: до 50-60% для нерезидентов

Особенности: менее строгие требования к документам, работа с покупателями строящейся недвижимости

При выборе банка рекомендуется сравнить предложения нескольких кредитных организаций, обращая внимание не только на процентную ставку, но и на дополнительные комиссии, условия досрочного погашения и список одобренных проектов.

Получение ипотеки в ОАЭ требует тщательной подготовки пакета документов. Список может варьироваться в зависимости от банка, но базовый набор включает:

Паспорт: копия всех страниц с действующими отметками

Виза ОАЭ: копия резидентской визы (для резидентов)

Emirates ID: копия с двух сторон (для резидентов)

Заполненная анкета на получение ипотеки: предоставляется банком

Справка о семейном положении: свидетельство о браке или его отсутствии

Банковские выписки: за последние 6 месяцев по всем счетам для подтверждения движения средств и источника первоначального взноса

Подтверждение места жительства: договор аренды или счет за коммунальные услуги (для резидентов)

Трудовой договор: копия действующего контракта с работодателем

Справка о заработной плате: salary certificate от работодателя на фирменном бланке с печатью, указанием должности, стажа работы и размера заработной платы

Платежные ведомости: последние 6 месяцев, подтверждающие регулярное поступление зарплаты

Письмо-характеристика от работодателя: NOC (No Objection Certificate) о том, что работодатель не возражает против получения сотрудником ипотеки

Лицензия на ведение бизнеса: trade license компании

Регистрационные документы компании: устав, документы о владении долей

Финансовые отчеты: заверенные аудитором финансовые отчеты компании за последние 2-3 года

Налоговые декларации: при наличии

Подтверждение доходов: выписки по счетам компании и личным счетам

Справка о доходах из страны проживания: с переводом на английский язык и нотариальным заверением

Справка об отсутствии судимости: в некоторых банках

Подтверждение источника средств: для первоначального взноса — выписки, справки о продаже имущества и т.д.

Апостиль: на документы из России, подтверждающие их легитимность

Все документы на русском языке должны быть переведены на английский язык сертифицированным переводчиком и нотариально заверены. Банки ОАЭ очень внимательно относятся к проверке подлинности документов, поэтому важно обеспечить качественный перевод и заверение.

Процесс получения ипотеки в ОАЭ можно разделить на несколько последовательных этапов. Рассмотрим каждый из них подробно:

Перед обращением в банк важно реалистично оценить свои финансовые возможности:

Рассчитайте максимальную сумму ежемесячного платежа с учетом правила DBR 50%. Если ваш ежемесячный доход составляет 20,000 дирхамов, то максимальный платеж по ипотеке не должен превышать 10,000 дирхамов (с учетом всех других кредитов).

Определите доступную сумму первоначального взноса. Для резидентов это минимум 20-25%, для нерезидентов — 40-50%.

Учтите дополнительные расходы на покупку, которые составят около 5-7% от стоимости недвижимости.

Выберите тип процентной ставки: фиксированная на 1-5 лет или плавающая, привязанная к EIBOR.

Предварительное одобрение — это первый официальный шаг в процессе получения ипотеки:

Выберите 2-3 банка для подачи заявки. Рекомендуется сравнить условия в Emirates NBD, Mashreq Bank, ADCB и других крупных банках.

Заполните анкету на получение ипотеки. Многие банки предлагают онлайн-форму на своих сайтах.

Предоставьте базовый пакет документов для проверки платежеспособности.

Дождитесь решения банка. Предварительное одобрение обычно занимает от 3 до 10 рабочих дней.

Получите письмо с предварительным одобрением, в котором указана максимальная сумма кредита, процентная ставка и основные условия.

Важно: предварительное одобрение действительно в течение 60-90 дней. За это время необходимо выбрать объект недвижимости.

После получения предварительного одобрения можно приступать к поиску недвижимости:

Убедитесь, что объект находится в зоне freehold и входит в список одобренных проектов вашего банка.

Проверьте юридическую чистоту объекта: отсутствие обременений, соответствие документов, проверка застройщика.

Согласуйте цену с продавцом. Обратите внимание, что банк будет проводить независимую оценку, и сумма кредита рассчитывается от оценочной стоимости, а не от цены в договоре.

Подпишите предварительное соглашение о покупке (MOU — Memorandum of Understanding) и внесите бронировочный депозит, обычно 10% от стоимости.

После выбора объекта начинается процесс полного одобрения:

Предоставьте банку полный пакет документов, включая договор купли-продажи.

Банк назначит независимого оценщика для проведения оценки недвижимости. Стоимость оценки составляет 2,500-3,500 дирхамов плюс НДС.

Банк проводит андеррайтинг — тщательную проверку вашей платежеспособности, кредитной истории и законности сделки. Этот процесс занимает от 1 до 3 недель.

Получите финальное одобрение с точными условиями кредита.

Оформите обязательное страхование жизни и при необходимости страхование недвижимости. Стоимость страхования жизни составляет 0.4-0.8% от остатка кредита ежегодно.

Финальный этап включает юридическое оформление сделки:

Подпишите ипотечный договор с банком.

Оплатите комиссию банка за обработку заявки (обычно 1% от суммы кредита, минимум 3,000-5,000 дирхамов плюс НДС).

Внесите первоначальный взнос на счет, указанный банком.

Зарегистрируйте сделку в Земельном департаменте Дубая (Dubai Land Department — DLD). Все стороны должны присутствовать лично или через доверенное лицо.

Оплатите регистрационный сбор DLD в размере 4% от стоимости недвижимости плюс административные сборы около 1,100 дирхамов.

Оплатите регистрацию ипотеки в DLD — 0.25% от суммы кредита плюс 290 дирхамов.

Получите Title Deed (свидетельство о праве собственности). Оригинал остается в банке до полного погашения кредита, вам выдадут заверенную копию.

После регистрации начинаются регулярные ежемесячные платежи по ипотеке. Первый платеж обычно списывается в следующем месяце после регистрации сделки.

Общий срок от получения предварительного одобрения до регистрации в DLD составляет от 3 до 6 недель при чистом кейсе без осложнений.

Помимо первоначального взноса и процентов по кредиту, покупателю необходимо учитывать дополнительные расходы:

Регистрационный сбор DLD: 4% от стоимости недвижимости

Административный сбор DLD: 1,100 дирхамов плюс дополнительные мелкие сборы

Регистрация ипотеки: 0.25% от суммы кредита плюс 290 дирхамов

Комиссия банка за обработку: обычно 1% от суммы кредита плюс 5% НДС

Оценка недвижимости: 2,500-3,500 дирхамов плюс НДС

Агентская комиссия: если покупка через агента — около 2% от стоимости плюс НДС

Юридическое сопровождение: при желании привлечь адвоката — от 5,000 до 15,000 дирхамов

Страхование жизни: 0.4-0.8% от остатка кредита

Страхование недвижимости: около 1,000 дирхамов в год (требуется не всеми банками)

Сервисные сборы: для квартир в жилых комплексах — от 5 до 25 дирхамов за квадратный фут в год

Муниципальный налог: 5% от годовой арендной стоимости (оплачивается через счета DEWA)

В среднем, дополнительные расходы при покупке недвижимости в ипотеку составляют 5-7% от стоимости объекта единовременно, плюс около 1-2% ежегодно.

Покупка недвижимости в Дубае открывает возможности для получения резидентской визы, что существенно улучшает условия ипотечного кредитования и дает другие преимущества.

При покупке недвижимости на сумму от 750,000 дирхамов можно получить двухлетнюю резидентскую визу для себя и членов семьи. Условия:

Минимальная стоимость объекта — 750,000 дирхамов

Недвижимость должна быть полностью оплачена или оформлена в ипотеку

Виза продлевается каждые 2 года при сохранении права собственности

При инвестициях в недвижимость на более крупную сумму доступна Golden Visa:

Golden Visa на 5 лет: при покупке недвижимости на сумму от 2 миллионов дирхамов

Golden Visa на 10 лет: при покупке на сумму от 2 миллионов дирхамов с соблюдением дополнительных условий

Преимущества Golden Visa:

Долгосрочное проживание без привязки к работодателю

Возможность спонсирования виз для членов семьи

Лучшие условия для получения ипотеки

Доступ к системе здравоохранения и образования ОАЭ

Возможность получения налогового резидентства при проживании более 183 дней в году

Для оформления визы на основании покупки недвижимости потребуется:

Свидетельство о праве собственности (Title Deed)

Договор купли-продажи

Паспорт с действительным сроком не менее 6 месяцев

Фотографии установленного образца

Медицинская страховка

Выписка из банка, подтверждающая первоначальный взнос

Договор ипотеки (если применимо)

Получение резидентской визы значительно упрощает жизнь в ОАЭ и дает доступ к лучшим ипотечным условиям с первоначальным взносом от 20% вместо 40-50% для нерезидентов.

Помимо банковской ипотеки, на рынке Дубая широко распространена покупка недвижимости в рассрочку напрямую от застройщика. Эта опция особенно актуальна для покупателей строящейся недвижимости (off-plan).

Застройщик предлагает разбить оплату недвижимости на несколько этапов, привязанных к ходу строительства:

Первоначальный взнос: обычно от 10% до 40% от стоимости на этапе бронирования

Поэтапные платежи: от 30% до 60% выплачиваются во время строительства по графику (например, при завершении фундамента, возведении стен, внутренней отделке)

Финальный платеж: от 20% до 40% при передаче ключей

Постпродажная рассрочка: некоторые застройщики предлагают продолжить выплаты после сдачи объекта на срок от 1 до 5 лет

Беспроцентное финансирование — платите только стоимость недвижимости без дополнительных процентов

Более низкий первоначальный взнос — от 10-20% вместо 40-50% при ипотеке для нерезидентов

Упрощенная процедура одобрения — минимум документов, быстрое оформление

Гибкий график платежей — можно адаптировать под свои финансовые возможности

Возможность инвестировать в несколько объектов одновременно

Ограниченный выбор — рассрочка доступна только на новые проекты от застройщика

Риски строительства — задержки сдачи объекта, изменение планировок

Невозможность получения кредита — если застройщик предлагает рассрочку, получить ипотеку на тот же объект сложнее

Более высокая стоимость — цены на off-plan с рассрочкой могут быть выше на 10-15%, чем при полной предоплате

Рассрочка выгодна, если:

У вас нет резидентской визы ОАЭ, и ипотека требует 40-50% первоначального взноса

Вы хотите избежать процентных платежей

Планируете инвестировать в несколько объектов для диверсификации

Готовы ждать завершения строительства и принять связанные с этим риски

Важно тщательно изучить репутацию застройщика и условия договора рассрочки перед принятием решения. Работайте только с проверенными девелоперами с хорошей историей завершенных проектов.

Для российских покупателей важно понимать разницу между ипотекой в Дубае и привычными условиями в России:

ОАЭ: от 3.89% до 7.0% в зависимости от статуса и банка

Россия: от 20% до 25% без господдержки в 2025 году; семейная программа около 6% при соблюдении строгих условий

Разница почти в 4 раза делает ежемесячные платежи в ОАЭ значительно ниже при сопоставимой стоимости жилья.

ОАЭ: кредиты в дирхамах ОАЭ (AED), курс привязан к доллару США по фиксированному курсу 3.67 AED = 1 USD

Россия: кредиты в рублях, подверженных высокой волатильности

Привязка дирхама к доллару обеспечивает стабильность и предсказуемость платежей.

ОАЭ: до 25 лет с учетом возрастных ограничений (65-70 лет на момент погашения)

Россия: до 30 лет

ОАЭ: от 20-25% для резидентов, от 40-50% для нерезидентов

Россия: от 15-20% в зависимости от программы

ОАЭ: строгая проверка кредитной истории, высокие требования к доходу, правило DBR 50%

Россия: относительно лояльные требования, множество льготных программ

ОАЭ: средняя доходность от сдачи в аренду 5-7% годовых, рост стоимости недвижимости 5-10% в год

Россия: доходность сильно зависит от региона, в среднем 3-5% годовых

С учетом низких ставок и высокой доходности от аренды, инвестиции в недвижимость Дубая в ипотеку могут быть более выгодными, чем аналогичные вложения в России.

Несмотря на привлекательные условия, важно понимать потенциальные риски:

Банковская система ОАЭ строго относится к несвоевременным платежам:

При просрочке более 30 дней банк оставляет негативную отметку в кредитной истории через систему Al Etihad Credit Bureau

Штрафы за просрочку могут достигать 2-3% от суммы платежа

При систематических просрочках банк имеет право потребовать досрочного погашения всего кредита

В крайних случаях возможна конфискация недвижимости и судебное разбирательство

Невыполнение обязательств может привести к запрету на выезд из страны до погашения долга

Хотя дирхам привязан к доллару, для российских заемщиков остается риск колебаний курса рубля к доллару/дирхаму. Если ваш доход в рублях, рост курса доллара может существенно увеличить долговую нагрузку.

Внимательно изучайте договор на предмет:

Штрафов за досрочное погашение (некоторые банки взимают до 2% от суммы досрочного погашения в первые 3-5 лет)

Комиссий за обслуживание счета

Условий изменения процентной ставки при переходе с фиксированной на плавающую

Законодательство ОАЭ может меняться, что потенциально влияет на условия владения недвижимостью и налогообложение. В 2023 году в ОАЭ был введен корпоративный налог 9%, и хотя он не затрагивает физических лиц, важно следить за налоговыми изменениями.

При покупке off-plan в ипотеку учитывайте:

Возможные задержки сдачи объекта

Риск банкротства застройщика (хотя в Дубае это редкость благодаря строгому регулированию)

Несоответствие конечного объекта заявленным характеристикам

Проверьте свою кредитную историю как в России, так и в ОАЭ (если есть). Исправьте все ошибки заранее.

Накопите резервный фонд на 6-12 месяцев платежей на случай непредвиденных обстоятельств.

Получите консультацию у независимого финансового советника или ипотечного брокера.

Сравните предложения минимум 3-5 банков по всем параметрам, а не только по процентной ставке.

Выбирайте объекты в ликвидных районах с развитой инфраструктурой: Downtown Dubai, Dubai Marina, Business Bay, Dubai Hills.

Проверьте историю застройщика и его завершенные проекты.

Убедитесь, что объект входит в список одобренных банком проектов.

Проведите независимую юридическую проверку объекта.

Обеспечьте качественный перевод всех документов на английский язык.

Будьте готовы к длительной проверке — банки ОАЭ очень тщательны в андеррайтинге.

Внимательно читайте все условия договора, особенно касающиеся досрочного погашения и изменения ставок.

Рассмотрите возможность получения резидентской визы до подачи заявки на ипотеку для улучшения условий.

Настройте автоматические платежи, чтобы избежать просрочек.

Следите за изменениями ставки EIBOR, если у вас плавающая ставка.

При снижении ставок рассмотрите возможность рефинансирования в другом банке на более выгодных условиях.

Если планируете сдавать недвижимость в аренду, заранее изучите правила регистрации договоров аренды в RERA.

Российским гражданам, владеющим недвижимостью в Дубае, важно понимать налоговые обязательства:

В ОАЭ нет налога на доходы физических лиц, налога на прирост капитала и налога на недвижимость в привычном понимании. Однако существуют:

Муниципальный налог: 5% от годовой арендной стоимости (включается в счета DEWA за коммунальные услуги)

Туристический налог: если сдаете недвижимость посуточно, взимается налог в зависимости от класса объекта

НДС: 5% на некоторые услуги, связанные с недвижимостью

Как налоговый резидент России (если проживаете в РФ более 183 дней в году), вы обязаны:

Декларировать доход от сдачи недвижимости в аренду и платить НДФЛ 13% (или 15% с доходов свыше 5 млн рублей в год)

Декларировать факт владения недвижимостью за рубежом

При продаже недвижимости платить налог на прирост капитала 13%, если объект находился в собственности менее 5 лет

Декларировать открытие и наличие зарубежных счетов в банках ОАЭ

Рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом для правильного оформления отчетности и оптимизации налоговой нагрузки.

Да, нерезиденты могут получить ипотеку в некоторых банках ОАЭ. Однако условия будут менее выгодными: первоначальный взнос от 40-50%, процентная ставка выше на 1-2%, максимальный LTV 50-60%. Рекомендуется рассмотреть возможность получения резидентской визы для улучшения условий.

Предварительное одобрение — 3-10 рабочих дней. Полное одобрение с оценкой недвижимости — 1-3 недели. Регистрация сделки в DLD — 1-2 недели. Общий срок от подачи заявки до получения ключей составляет в среднем 4-8 недель при чистом кейсе без осложнений.

Да, банки предоставляют ипотеку на объекты off-plan, но условия строже. Максимальный LTV обычно 50% для нерезидентов, объект должен быть сдан в эксплуатацию в течение 2 лет. Платежи по ипотеке начинаются по графику застройщика.

При потере работы необходимо немедленно связаться с банком для обсуждения вариантов реструктуризации кредита. Банки ОАЭ в некоторых случаях готовы пересмотреть график платежей. При длительных просрочках банк может конфисковать недвижимость и подать в суд на взыскание долга.

Да, досрочное погашение возможно. Однако многие банки взимают штраф в размере 1-2% от суммы досрочного погашения в течение первых 3-5 лет кредита. После этого срока досрочное погашение обычно бесплатное. Условия нужно уточнять в договоре.

Да, для получения ипотеки необходимо открыть счет в банке-кредиторе. Для резидентов это обычно не проблема. Нерезидентам может потребоваться личное присутствие для открытия счета, хотя некоторые банки предлагают онлайн-открытие.

Прямого обмена данными между кредитными бюро ОАЭ и России нет. Однако при подаче заявки на кредит в России вы обязаны декларировать все свои финансовые обязательства, включая ипотеку в ОАЭ. Это может повлиять на одобрение кредита в РФ из-за увеличения общей долговой нагрузки.

Да, рефинансирование возможно и популярно при снижении ставок. При рефинансировании учитывайте штрафы за досрочное погашение в текущем банке и комиссии за оформление в новом. Рефинансирование выгодно, если разница в ставках составляет минимум 0.5-1%.

Получение ипотеки в Дубае — сложный процесс, требующий знания местного законодательства, банковских процедур и особенностей рынка недвижимости. Профессиональное сопровождение сделки может существенно упростить процесс и помочь избежать ошибок.

Подбор оптимального банка. Специалисты помогут выбрать банк с наилучшими условиями под вашу конкретную ситуацию, учитывая статус резидентства, уровень дохода и тип недвижимости.

Подготовка документов. Правильное оформление и перевод документов критически важны для одобрения. Эксперты знают требования каждого банка и помогут подготовить документы с первого раза.

Ускорение процесса. Благодаря прямым контактам с банками и знанию процедур профессионалы могут сократить время получения ипотеки на 30-50%.

Юридическая защита. Юристы проверят все документы на недвижимость, договоры с застройщиком и банком, чтобы защитить ваши интересы.

Помощь с резидентской визой. Одновременная помощь в получении визы позволит получить лучшие условия ипотеки.

Поддержка после сделки. Помощь в регистрации договоров аренды, подборе управляющей компании, решении вопросов с банком.

Выбор недвижимости до получения предварительного одобрения и проверки, что объект входит в список банка

Некачественный перевод документов, приводящий к отказу банка

Недооценка дополнительных расходов и отсутствие достаточного резерва средств

Неправильный расчет DBR и подача заявки на завышенную сумму кредита

Игнорирование условий досрочного погашения в договоре

Выбор объекта вне зоны freehold или у непроверенного застройщика

Работа с профессионалами особенно важна для покупателей, впервые приобретающих недвижимость в ОАЭ и не знакомых с местными процедурами.

Ипотека в Дубае представляет собой реальную и привлекательную возможность для российских покупателей в 2025 году. С учетом текущих процентных ставок от 3.89% до 4.99% для резидентов и от 5.49% для нерезидентов, покупка недвижимости в ОАЭ в кредит выглядит значительно выгоднее, чем аналогичные условия в России.

Ключевые факторы, делающие ипотеку в Дубае привлекательной:

Низкие процентные ставки почти в 4 раза ниже российских, что существенно снижает ежемесячные платежи.

Стабильность валюты благодаря привязке дирхама к доллару США.

Высокая доходность от сдачи недвижимости в аренду на уровне 5-7% годовых.

Прогноз дальнейшего снижения ставок в 2025-2026 годах делает текущий момент благоприятным для оформления ипотеки.

Возможность получения резидентской визы при покупке недвижимости от 750,000 дирхамов.

Однако важно реалистично оценивать свои возможности и учитывать:

Высокие требования к первоначальному взносу, особенно для нерезидентов (40-50%)

Строгие требования банков к кредитной истории и доходам

Дополнительные расходы на покупку в размере 5-7% от стоимости

Валютные риски для заемщиков с доходом в рублях

Получение резидентской визы перед оформлением ипотеки существенно улучшает условия и открывает доступ к более выгодным программам. При инвестициях от 2 миллионов дирхамов можно получить Golden Visa на 10 лет, что дает долгосрочную перспективу проживания и ведения бизнеса в ОАЭ.

Для успешного получения ипотеки рекомендуется:

Тщательно подготовить документы с помощью профессиональных переводчиков

Сравнить предложения нескольких банков

Получить предварительное одобрение до выбора конкретного объекта

Работать только с проверенными застройщиками в ликвидных районах

Накопить резервный фонд на 6-12 месяцев платежей

Рассмотреть возможность работы с профессиональными консультантами по недвижимости для ускорения процесса

Рынок недвижимости Дубая продолжает демонстрировать устойчивый рост, привлекая международных инвесторов со всего мира. Для российских покупателей это представляет отличную возможность диверсифицировать активы, получить стабильный доход от аренды и обеспечить себе комфортные условия для жизни или отдыха в одном из самых динамично развивающихся городов мира.

При правильном подходе, тщательной подготовке и реалистичной оценке своих финансовых возможностей ипотека в Дубае может стать выгодным инструментом для приобретения недвижимости в ОАЭ. Воспользуйтесь текущим благоприятным моментом с низкими ставками и растущим рынком, чтобы сделать обдуманное инвестиционное решение.

Если вы рассматриваете возможность покупки недвижимости в Дубае в ипотеку, получите профессиональную консультацию от экспертов рынка ОАЭ. Специалисты помогут подобрать оптимальный банк, подготовить документы, выбрать подходящую недвижимость и провести сделку от начала до конца, защищая ваши интересы на каждом этапе.