Недвижимость за границей в 2025 году: полный гид по покупке для россиян

В 2025 году недвижимость за границей остаётся одним из самых востребованных активов среди россиян — как для инвестиций, так и для личного пользования. Несмотря на геополитическую нестабильность и ужесточение валютного контроля, спрос на покупку недвижимости за рубежом не снижается: граждане РФ стремятся диверсифицировать капитал, получить вид на жительство или просто приобрести комфортное жильё в дружественной юрисдикции. Однако сегодня квартира за границей купит не так просто, как ещё несколько лет назад. Изменились правила перевода средств, усилился контроль со стороны ФНС и ЦБ РФ, а юридические нюансы владения иностранным имуществом стали критически важными. В этом гиде мы подробно разберём, где выгодно покупать, как безопасно провести оплату при покупке недвижимости, и какие подводные камни ждут россиянина, решившего приобрести дом или апартаменты за пределами России.

Где выгодно и безопасно обменять криптовалюту в Москве: Разобрали тут.

📑 Содержание статьи

В условиях санкционного давления и ограничений на трансграничные операции россияне всё чаще выбирают так называемые «дружественные» юрисдикции. В 2025 году лидерами по привлекательности остаются ОАЭ, Турция, Черногория, Испания и Греция — каждая со своими преимуществами и рисками.

ОАЭ, особенно Дубай, привлекают стабильной правовой системой, отсутствием подоходного налога и развитой инфраструктурой. Здесь можно оформить долгосрочную аренду (leasehold) или полное право собственности (freehold) — но только в специально отведённых зонах. Важно помнить: несмотря на кажущуюся простоту, недвижимость за рубежом для россиян в ОАЭ требует тщательной проверки застройщика и использования легальных каналов перевода.

Турция остаётся популярной благодаря возможности получить вид на жительство при покупке недвижимости стоимостью от $200 000. Однако высокая инфляция и волатильность лиры делают такие инвестиции рискованными в краткосрочной перспективе. Тем не менее, для тех, кто планирует использовать жильё лично или сдавать в аренду на местном рынке, Турция — практичный выбор.

Черногория привлекает лояльным налогообложением, мягким климатом и относительно низкими ценами. Хотя страна пока не входит в ЕС, она активно движется в этом направлении, что может повысить стоимость активов в будущем. Однако при покупке важно учитывать, что Черногория не участвует в автоматическом обмене финансовой информацией с РФ, что усложняет отчётность.

Испания и Греция — классические европейские направления с программами «золотой визы». Несмотря на то что Европа формально считается «недружественной», покупка у резидента дружественной страны (например, через кипрскую компанию) позволяет обойти необходимость получения разрешения от российской правительственной комиссии. При этом налог на недвижимость и налогообложение доходов от аренды в ЕС строго регулируются, а продажа объекта в будущем потребует полного соответствия валютному законодательству РФ.

Процесс покупки недвижимости за границей в 2025 году состоит из нескольких ключевых этапов, каждый из которых требует юридической и финансовой проработки.

Шаг 1. Определение цели и бюджета.

Решите, будет ли объект использоваться для проживания, сдачи в аренду или как инвестиция. Это повлияет на выбор страны, типа жилья и структуры владения (физическое лицо или иностранная компания).

Шаг 2. Выбор объекта и проверка продавца.

Работайте только с лицензированными агентами. Проверьте право собственности, отсутствие обременений и юридическую чистоту сделки. В странах вроде Испании или Черногории рекомендуется привлекать местного нотариуса.

Шаг 3. Подготовка документов и KYC.

Банки и продавцы потребуют подтверждение происхождения средств, справку об отсутствии судимости и паспортные данные. Этот этап особенно важен для гражданина РФ, так как российские банки тщательно проверяют транзакции на соответствие валютному контролю.

Шаг 4. Оплата по договору.

Здесь критически важен выбор канала перевода. Aifory Pro предлагает легальный и прозрачный способ оплаты при покупке недвижимости: средства переводятся по официальному договору, с фиксацией курса и полным пакетом документов для ФНС. Это позволяет избежать блокировок и штрафов.

Шаг 5. Регистрация права собственности и отчётность.

После завершения сделки необходимо декларировать объект в налоговой РФ, открыть зарубежный счёт (если требуется) и ежегодно подавать отчёт о движении средств. Пропуск этих шагов грозит штрафами до 75% от суммы операции.

Использование сопровождения от Aifory Pro минимизирует риски на этапе оплаты недвижимости.

В 2025 году оплата при покупке недвижимости за границей стала одним из самых сложных этапов сделки для россиян. Из-за ужесточения валютного контроля и ограничений на трансграничные операции стандартные банковские переводы часто блокируются или требуют недостижимого пакета документов. При этом использование нелегальных схем чревато штрафами до 75% от суммы операции, а в отдельных случаях — уголовной ответственностью.

Сегодня существует несколько проверенных способов перевода:

1. Банковский перевод через уполномоченный банк. Это классический, но не всегда надёжный путь. Банк может запросить не только договор купли-продажи, но и справку о доходах за последние три года, декларацию 3-НДФЛ и даже подтверждение источника средств. При этом сроки перевода могут растянуться на недели, а комиссия — достигать 2–3%.

2. Перевод через иностранный счёт. Если у вас уже открыт счёт в банке дружественной страны (например, в ОАЭ или Армении), и вы своевременно уведомили об этом налоговую, средства можно перевести через него. Однако открытие такого счёта само по себе требует KYC-проверки и может занять до двух месяцев.

3. Альтернативные финансовые платформы. В условиях санкций всё большую популярность набирают специализированные сервисы, такие как Aifory Pro. Они позволяют провести оплату при покупке недвижимости по официальному договору, с фиксацией курса, минимальной комиссией и полным пакетом документов для ФНС и ЦБ РФ. Такой подход особенно актуален при переводе сумм от $70 000: сделка проходит быстро, без блокировок, а клиент получает подтверждение для отчётности. Это не «серый» обмен, а юридически выверенный финансовый инструмент, соответствующий требованиям валютного законодательства.

Совершить оплату

Юридические аспекты владения недвижимостью за границей в 2025 году требуют особого внимания. Российское законодательство не запрещает гражданам РФ приобретать жильё за рубежом, но накладывает ряд обязательств, связанных с валютным контролем, налогообложением и отчётностью.

Во-первых, важно понимать статус валютного резидента. Даже если вы получили вид на жительство в Турции или ОАЭ, но проводите в России более 183 дней в году, вы остаётесь резидентом РФ и обязаны соблюдать все требования ЦБ и ФНС. Это означает, что любая сделка с участием иностранного продавца должна быть оформлена в соответствии с российским валютным законодательством.

Во-вторых, при покупке недвижимости в «недружественной» стране (например, в Испании или Италии) у российского гражданина может возникнуть необходимость получения разрешения правительственной комиссии — но только если продавец также является резидентом недружественного государства. Если же объект приобретается у резидента дружественной юрисдикции (например, через кипрскую компанию), разрешение не требуется.

В-третьих, после завершения сделки необходимо выполнить ряд обязательных действий:

Несмотря на популярность зарубежной недвижимости, россияне часто совершают ошибки, ведущие к финансовым и юридическим проблемам.

1. Покупка без личного осмотра. Онлайн-просмотры не заменяют реального визита: за фото могут скрываться шумная стройка, плохая инфраструктура или юридические обременения.

2. Игнорирование местного законодательства. В Черногории или на Бали иностранцы не могут владеть землёй напрямую, в Австрии нужен ВНЖ. Без учёта этих нюансов оформление собственности может стать невозможным.

3. Неправильный способ оплаты. Использование «серых» схем или непроверенных обменников нарушает валютное законодательство РФ и грозит блокировкой перевода, штрафом до 75% или даже уголовной ответственностью. Оплата должна быть прозрачной и документально оформленной. Используйте проверенный сервис Aifory Pro.

4. Недооценка налогов. Помимо цены объекта, нужно учитывать гербовые сборы, НДС, ежегодные налоги и налогообложение арендного дохода в РФ. Например, в Испании налог при покупке — до 10%, плюс подоходный налог с аренды.

5. Отсутствие отчётности в РФ. Гражданин обязан уведомить ФНС о зарубежном активе и подавать декларацию 3-НДФЛ. Игнорирование этого влечёт штрафы, пени и запрет на выезд.

6. Работа с непроверенными посредниками. Особенно при оформлении ВНЖ: мошенники берут аванс и исчезают. Всегда проверяйте лицензии, отзывы и репутацию компании — лучше заплатить за профессиональное сопровождение, чем потерять сотни тысяч долларов.

Покупка недвижимости за рубежом в 2025 году — это не просто инвестиция в квадратные метры, а стратегическое решение, требующее комплексного подхода. Успех зависит не только от выбора страны и объекта, но и от соблюдения валютного законодательства, грамотного оформления сделки и прозрачной оплаты при покупке недвижимости. Для россиянина особенно важно помнить: даже в дружественной юрисдикции, такой как ОАЭ или Турция, любая операция с участием нерезидента подпадает под контроль ЦБ и ФНС РФ.

Чтобы избежать рисков, рекомендуется:

Недвижимость за границей для россиян остаётся надёжным инструментом диверсификации капитала, но только при условии ответственного подхода. Не экономьте на экспертизе — ваша безопасность и стабильность зависят от каждого этапа сделки.

Куда выгодно вложить миллион рублей? Советы экспертов 2025