Токенизация недвижимости, или Как блокчейн открывает доступ к триллионам инвестиций

Цифровизация стремительно проникает во все секторы экономики, и рынок недвижимости –– не исключение. Процесс токенизации активов реального мира (Real World Assets, RWA), при котором активы любых физических объектов можно преобразовать в цифровые токены и получать дополнительную прибыль, набирает обороты.

По прогнозам Deloitte, к 2035 году объём токенизированной недвижимости составит $4 трлн, что в десятки раз превышает недавние показатели ($300 млрд в 2024 году). Что же является драйвером роста? В основе лежит принцип децентрализации владения. Традиционный рынок недвижимости в 2023 году был оценён более чем в $13 трлн, но доступ к нему был ограничен для большинства частных инвесторов. Токенизация устраняет эту преграду и открывает возможности для широкой аудитории. Теперь, благодаря децентрализации, инвестировать в любой актив может практически каждый, так как минимальная сумма вложений начинается с $100.

Одной из платформ, которая первыми предложила решение для токенизации недвижимости, является RealT. Платформа даёт инвесторам возможность приобрести долю в жилых объектах с минимальными вложениями (от $50). Каждый объект на платформе разделён на токены, которые обеспечивают владельцу право на долю арендного дохода и прирост стоимости недвижимости. Все операции проходят через блокчейн-сети Ethereum и Gnosis Chain, что гарантирует прозрачность и безопасность сделок.

Отличительная черта RealT –– частые выплаты. Доход от аренды распределяется между инвесторами каждую неделю и выплачивается в в стейблкоинах (USDC, DAI). В свою очередь традиционные схемы предполагают выплаты не чаще раза в месяц. Команда платформы помогает инвесторам управлять объектами: договариваться с арендаторами, решать юридические вопросы и операционные задачи.

Более 65 тысяч инвесторов уже зарегистрированы на RealT. Платформа суммарно выплатила им более $24 миллионов арендного дохода. Средняя годовая доходность от инвестиций в первую очередь обусловлена характеристиками объектов (их локации и других особенностей) и варьируется в пределах 6%-16% в год.

Lofty AI представила инновационную платформу для инвестиций в недвижимость, которая использует алгоритмы искусственного интеллекта для выбора лучших объектов для инвестиций. Она помогает инвесторам управлять портфелем, выбирать привлекательные локации и комплексно оценивать риски. Токенизация недвижимости возможна с $50 (минимальная сумма вложений).

Особенность Lofty AI заключается в том, что инвесторы не только получают доход от аренды, но и участвуют в управлении недвижимостью через голосование. Такой подход создаёт децентрализованную модель управления, схожую с принципами DAO (децентрализованных автономных организаций), что позволяет каждому инвестору активно влиять на развитие своего актива и увеличивать доходность.

По состоянию на 2024 год платформа Lofty AI успешно токенизировала свыше 130 объектов недвижимости. Доход инвесторов варьируется в зависимости от размера их доли: в среднем ежемесячные выплаты составляют от $19 до $27.

В первую очередь токенизация активов позволяет демократизировать инвестиций. Технология блокчейн значительно упрощает процесс покупки долей в недвижимости, рынок становится более доступным для розничных инвесторов по всему миру. Кроме того, подобный подход обеспечивает стабильный пассивный доход для пользователей с небольшим капиталом, что делает инвестиции более предсказуемыми и прозрачными.

Эксперты прогнозируют стремительный рост сектора токенизированных активов в ближайшие годы. Так, согласно данным BCG, к 2030 году их совокупная рыночная стоимость может приблизиться к $16 трлн, при этом значительная доля придётся именно на недвижимость. Аналитики Deloitte также отмечают высокие темпы развития: ожидается, что рынок будет демонстрировать среднегодовой рост на уровне около 27%.

Кроме того, токенизация ускоряет процесс сделок с недвижимостью и снижает их стоимость. В отличие от традиционных сделок, которые могут длиться до полутора месяцев и обходиться в 5–10% от стоимости объекта, операции на блокчейне завершаются всего за несколько часов и требуют менее 1% комиссий. По данным World Economic Forum, внедрение смарт-контрактов и автоматизация бизнес-процессов способны сократить глобальные издержки на управление инфраструктурой на сумму до $20 миллиардов в год.

Несмотря на все преимущества, токенизация недвижимости сталкивается с рядом существенных проблем. Одной из главных является низкая ликвидность. На таких платформах, как RealT и SolidBlock, токены иногда сложно продать быстро, что может привести к убыткам. Это контрастирует с фондовым рынком, где ликвидность гораздо выше и активы легче обращаются.

Следующая сложность –– правовая неопределённость. В разных странах токены могут считаться ценными бумагами, что создаёт дополнительные трудности с юридическими и налоговыми вопросами.

Будущее токенизации: на пути к расширению возможностей

В целом, токенизация недвижимости представляет огромный потенциал для трансформации рынка. Это открывает возможности расширения аудитории инвесторов, упрощает процессы и значительно сокращает затраты. Однако, чтобы полностью реализовать этот потенциал, рынку предстоит преодолеть определённые вызовы, связанные с ликвидностью и правовым регулированием. С учётом быстрого роста технологии блокчейн и всё более гибкого подхода к регулированию в разных странах, будущее токенизированной недвижимости выглядит весьма многообещающим.