Какую квартиру купить?

Думаю о покупки вторички по рыночной ипотеке, в Уралсибе сейчас от 22%.
Сейчас отдаю за съем однушки 25к. Когда за ипотеку можно отдавать 40к.

Есть мысли о покупке квартиры, примерно за 4-4.5млн в моем регионе можно взять 1к без ипотеки. 2, 3к за 6-6.5 млн, смарт двушка 5.5млн.
То есть либо однушка за налик, либо +- 2млн в ипотеку. По которой платеж будет около 39к, что для меня норм и можно будет делать досрочки.

Чуть страшно конечно в ипотеку, а однушку взять за налик, будет тесно, особенно с девушкой (сейчас живем раздельно) но зато свое, пол года пожить и можно будет продать и потом взять больше. Либо сразу брать ипотеку в 2млн и жить в этой квартире долго.

Скоро возможно буду работать удаленно, поэтому хорошо бы сделать рабочее место какое-то. Есть удаленщики в одшушке, как оно?