Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика по закону?
Всем привет, это юридический онлайн-сервис DestraLegal.ru, который в основном специализируется на потребительских спорах и взыскание неустойки по ДДУ не исключение. К сожалению, мы сталкиваемся с тем, что далеко не все знают, что мораторий на неустойку и особые правила приемки квартир от застройщиков завершились 1 июля 2023 года и отныне у вас “возобновилось” право на взыскание пени.
Когда можно взыскать неустойку?
Задержка в передаче дольщику объекта недвижимости – явление частое. Но законодатель предусмотрел норму, которая дисциплинирует застройщиков и побуждает их передавать недвижимость в оговоренный срок. Застройщик должен уплатить гражданину – участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях:
1. Были обнаружены недостатки в квартире по ДДУ
Если во время приемки квартиры обнаружили недостатки, вы вправе требовать с застройщика их устранения. По закону застройщик обязан выплатить физическому лицу неустойку, если он добровольно не исправит дефекты.
В этом случае вам нужно оформить совместно с застройщиком передаточный акт, указав в нем перечень дефектов. Их должны безвозмездно устранить в срок не более 60 календарных дней. Когда этот период закончится, застройщик обязан пригласить собственника для проверки исправлений. Наш онлайн-калькулятор поможет рассчитать сумму требования. Он подскажет, сколько денег вы вправе требовать с застройщика.
2. При расторжении ДДУ
По закону участник долевого строительства (дольщик) вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве (ДДУ) в одностороннем порядке в случае:
неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных законом при обнаружении недостатков объекта (безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения расходов на устранение недостатков);
существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.
Вместе с тем, существуют и иные случаи для основания расторжения договора, но уже через суд:
прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Чтобы облегчить процесс и оценить свои шансы, юристы подготовили автоматизированную систему расчета пени в указанной ситуации, протестировать можно тут.
3. За просрочку по ДДУ.
Если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, вы вправе потребовать выплатить неустойку.
Представим ситуацию, что срок сдачи дома был 10.07.2023 года, однако фактически застройщик передал ключи 26.01.2024 года. При стоимости квартиры в 10 млн и ключевой ставке на момент фактической передачи квартиры размер неустойки составит 2 133 333 руб. 33 коп.:
Как взыскать неустойку?
Шаг 1. Подготовьте требование застройщику о добровольной уплате неустойки.
Такое требование нужно отправлять в письменной форме. Рассчитайте и укажите сумму неустойки (пеней). Кроме того, застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства.
К предложению об уплате неустойки рекомендуем приложить копии договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве. Выглядит это примерно так:
Шаг 2. Подготовьте исковое заявление и документы к нему
Если ответ на претензию не получили или он был отрицательным, то следующий этап – обращение в суд.
Подавать исковое заявление необходимо в районный суд по адресу застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания) либо по месту заключения или месту исполнения договора. Если неустойка не превышает 100 000 руб. по иску, то обращаться следует к мировому судье.
Исковое заявление по сути будет содержать те же требования, что и предложение о добровольной уплате застройщиком неустойки (пеней). К ним может добавиться также требование о возмещении морального вреда.
Обратите внимание на структуру иска, которую необходимо соблюсти:
наименование суда, в который подается заявление;
сведения об истце: Ф.И.О. (отчество - при наличии), дата и место рождения, адрес места жительства или пребывания и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, серия и номер документа, удостоверяющего личность, или водительского удостоверения);
сведения об ответчике: его наименование и адрес, ИНН;
указание на нарушение прав истца и его требования;
обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
цена иска (размер взыскиваемой суммы и ее расчет);
сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались;
перечень прилагаемых к заявлению документов.
После успешного окончания разбирательства и вступления в силу решения суда вам нужно получить исполнительный лист, на основании которого возбуждается исполнительное производство. Исполнительный лист о взыскании денежных средств может быть направлен непосредственно взыскателем в банк, где у должника открыт расчетный счет, или передан в службу судебных приставов. Вот и все, деньги у вас!
И небольшая подсказка для тех, кто столкнулся с проблемами с застройщиками:
- за период с 29.03.2022 по 30.06.2023 неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются;
- за период до 29.03.2022 неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции начисляются и, соответственно, могут быть взысканы судом, однако с предоставлением отсрочки их уплаты до 30.06.2023, а указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
А вы сталкивались с пропуском сдачи новостройки по ДДУ или, например, недостатками? Какие суммы удалось взыскать?