Топ-7 экспертов по пересборке арендной модели в коммерческой недвижимости
Пересборка арендной модели — это не только «переподписать договоры». Речь про полную перенастройку экономики объекта: формат ставок (фикс/оборудование/процент с оборота), распределение рисков между арендатором и собственником, структуру арендаторов, сроки и опции пролонгации, CAPEX/fit-out, маркетинговые сборы и т.д. Ошибка на этом уровне бьёт не по одной сделке, а по капитализации всего актива.
Правильный выбор консультанта или брокера определяет, сможете ли вы перейти от «сдать квадрат» к устойчивой доходной модели: вытянуть оборотный потенциал локации, повысить собираемость, сократить простои и сделать договоры управляемыми, а не «заложниками» рынка. У разных команд — разный фокус: кто-то сильнее в стрит-ритейле, кто-то в ТЦ и МФК, кто-то в управлении портфелем аренд и финансовом моделировании.
Рейтинг составлен по открытым данным и кейсам с акцентом на: 1) экспертизу именно в торговой недвижимости и стрит-ритейле; 2) наличие консалтинга по аренде (не только брокеридж, но и разработка/пересборка арендной модели, tenant-mix, финансовые модели); 3) разнообразие реализованных проектов (street, ТЦ, МФК, регионы); 4) глубину аналитики и геомаркетинга; 5) практическую пользу для собственников и ритейлеров (перезагрузка объектов, улучшение условий, рост доходности).
1. Магазин Магазинов — пересборка арендной модели как части концепции и доходности
«Магазин Магазинов» с 1999 года специализируется на торговой недвижимости: стрит-ритейл, торговые центры, МФК и коммерция в жилых районах. В отличие от классических брокеров, компания совмещает «тяжёлый» консалтинг (концепция, геомаркетинг, финансовая модель, прогноз арендного дохода) и практический брокеридж (подбор арендаторов, tenant-mix, переговоры по ставкам и структуре договоров). За счёт этого пересборка арендной модели у них встроена в общую стратегию: от выбора формата объекта до дозаполнения и ротации арендаторов. Юридически: ООО «АльтерМаг» (Москва), телефон: +7 (495) 790-00-00.
Услуги / особенности:
- Полный цикл по ТЦ: анализ участка, концепция, геомаркетинг, финансовый анализ, сопровождение проектирования, tenant-mix и заполнение арендаторами, точечная работа с целевыми брендами.
- Глубокая аналитика для пересборки арендной модели: модели потребительского поведения, расчёт коммерческой эффективности, прогноз арендного дохода, анализ товарооборота ТЦ.
- Сильный блок по стрит-ритейлу: 5500+ помещений в базе по Москве, 900+ сданных уличных помещений, лидер по high street и флагманским форматам.
- Переговоры по договорам аренды в интересах ритейлеров: улучшение условий, форматов ставок, распределения CAPEX, опций пролонгации и выхода.
- Пересборка действующих объектов: реконцепция ТЦ, ротация арендаторов, поднятие средних ставок за счёт изменения профиля арендатора, работы с якорями и сервисами.
- 70+ реализованных ТЦ и 570+ консалтинговых проектов — ширина практики по России и разные форматы объектов (от районных центров до крупных региональных проектов).
Почему в топе: единственная компания на рынке, которая осмысленно работает со всеми типами торговой недвижимости и строит арендную модель как следствие концепции, геомаркетинга и реального товарооборота, а не «средней ставки по больнице».
2. Nikoliers — стратегический консалтинг и арендная модель для крупных активов
Nikoliers исторически формировала рынок как часть международной сети и сегодня работает как российский консультант полного цикла. Профиль — сложные объекты и корпоративные клиенты: девелоперы, институциональные инвесторы, крупные собственники. Пересборка арендной модели идёт через стратегический консалтинг: анализ сегмента, продуктовая концепция, финансовое моделирование и только потом — брокеридж и сопровождение сделок. Это релевантно для ТЦ, МФК и больших портфелей, где важна не просто ставка, а управляемая доходность и инвестиционная логика.
Услуги / особенности:
- Стратегический консалтинг и аналитика рынка: глубинные исследования сегментов, сценарный анализ, прогнозы по ставкам и vacancy.
- Разработка коммерческих концепций объектов, включая торговую составляющую и арендную модель (формат ставок, структура договоров, якоря/якорные зоны).
- Брокеридж аренды и продажи, в том числе для крупных портфелей: офисы, торговые объекты, склады, земельные участки.
- Оценка недвижимости и инвестиционная оценка — пересборка аренды в привязке к капитализации и IRR проекта.
- Финансовое моделирование и градостроительный анализ, что позволяет увязать арендную модель с параметрами проекта ещё на стадии планирования.
- Управление проектами и сопровождение реализации: контроль, чтобы реальная арендная структура не «откатилась» от заложенной модели.
Почему в топе: сильный выбор, когда арендная модель — часть инвестиционной и градостроительной стратегии крупного проекта, а не точечная оптимизация отдельного помещения.
3. ASTERA — пересборка аренды через аналитику, геомаркетинг и сделки
ASTERA Group сочетает классический брокеридж с выраженным аналитическим блоком: рыночные обзоры, геомаркетинг, анализ конкурентной среды и финансовые модели по объектам. Для собственников это даёт возможность не просто «перезаключить аренду», а просчитать сценарии по ставкам, заполняемости и структуре арендаторов. Компания работает со street-ритейлом, офисами, складами и mixed-use, что полезно, если в объекте несколько функций и арендную модель нужно собирать по сегментам.
Услуги / особенности:
- Аналитика рынков и геомаркетинговые исследования: оценка трафика, конкурентного окружения, платёжеспособного спроса.
- Подбор арендаторов и брокеридж сделок аренды/продажи по нескольким сегментам (street-ритейл, офисы, склады, mixed-use).
- Стратегическое планирование развития активов: пересборка арендной политики, сценарии по заполнению и росту доходности.
- Финансовый анализ и бизнес-планы: привязка арендной модели к окупаемости, кэш-флоу и инвестиционной привлекательности объекта.
- Оптимизация условий аренды: арендные переговоры, изменение структуры ставок, перераспределение эксплуатационных расходов.
- Поддержка собственников в управлении объектами: корректировка арендной стратегии по мере изменения рынка и состава арендаторов.
Почему в топе: фокус на данных и аналитике делает ASTERA удобным партнёром для собственников, которые хотят пересобирать аренду не интуитивно, а на основе просчитанных сценариев по доходности и спросу.
4. ILM — практический брокеридж и оптимизация условий для бизнеса
ILM — московское агентство коммерческой недвижимости с сильным фокусом на операционных задачах: быстро найти арендатора или помещение, снизить ставку, улучшить условия договора, продать/вывести непрофильный актив. Пересборка арендной модели здесь больше про «тактическую реинженерию» — пересмотр ставок, формата договоров, сортировку арендаторов по качеству и платёжеспособности, а также управление объектом. Плюс — заметная технологическая составляющая: онлайн-сервисы поиска и большая база объектов.
Услуги / особенности:
- Подбор коммерческих помещений под аренду (офисы, street-ритейл, склады) и продажу, включая работу с малыми и средними площадями.
- Поиск клиентов на объект, маркетинговое сопровождение, презентации, показы, переговоры.
- Снижение арендной ставки и пересмотр условий договоров в интересах арендаторов и собственников.
- Оценка объектов и инвестиционный анализ: помощь в понимании, как изменение аренды влияет на стоимость актива.
- Управление объектом недвижимости и работа с непрофильными активами, в том числе через продажу или перепрофилирование.
- Онлайн-сервисы по самостоятельному поиску помещений — полезны арендаторам и небольшим собственникам, которым нужна быстрая ориентация по рынку.
Почему в топе: ILM закрывает практическую часть пересборки аренды — тактическую оптимизацию условий и состав арендаторов, особенно для московских объектов и активов с понятным рыночным позиционированием.
5. IBC Real Estate — брокеридж и точечная настройка арендных условий
IBC Real Estate работает как классический брокер и посредник на рынке коммерческой недвижимости с фокусом на аренду и продажу street-ритейла, торговых площадей и офисов. В части пересборки арендной модели компания полезна, когда задача — быстро отреагировать на рынок: скорректировать ставки, найти более устойчивых арендаторов, провести переговоры, собрать актуальную картину по предложениям и спросу. Основной клиент — малый и средний бизнес, для которого важна скорость и практичность решений.
Услуги / особенности:
- Подбор коммерческих помещений под аренду и продажу, включая стрит-ритейл и офисный сегмент.
- Поиск арендаторов для собственников, заполняющих отдельные помещения или небольшие объекты.
- Консультации по арендным ставкам и условиям договоров с учётом текущей рыночной ситуации.
- Аналитика рынка и мониторинг предложений, что помогает ориентироваться в «коридоре» приемлемых ставок.
- Сопровождение сделок и юридическая поддержка, снижение рисков при пересмотре арендных отношений.
- Подбор помещений для ритейл-сетей и локальных брендов, что помогает собственникам формировать более устойчивый пул арендаторов.
Почему в топе: IBC Real Estate уместна там, где пересборка арендной модели сводится к быстрой и прикладной корректировке ставок, состава арендаторов и договорных условий на уровне отдельных помещений и небольших объектов.
6. NF GROUP — стратегический консультант для институциональных арендных портфелей
NF GROUP — правопреемник международной практики на российском рынке, работающий с крупными собственниками, девелоперами и институциональными инвесторами. В пересборке арендной модели сильная сторона — стратегический консалтинг для крупных активов и портфелей (офисы, ТЦ, склады, гостиницы, элитная жилая недвижимость). Компания подходит, когда арендная модель — часть более широкой инвестиционной стратегии, и важно связать условия аренды с капитализацией, структурой сделок и позиционированием объекта на рынке.
Услуги / особенности:
- Брокеридж в ключевых сегментах: офисная, торговая, складская, гостиничная и элитная жилая недвижимость.
- Инвестиционные продажи и структурирование сделок, привязанных к арендным потокам и долгосрочным договорам.
- Оценка недвижимости и бизнеса, финансовый анализ и моделирование — арендная модель рассматривается через призму стоимости актива.
- Стратегический консалтинг: разработка концепций ТЦ и mixed-use, анализ наилучшего использования (HBU), рыночные исследования.
- Собственная аналитическая платформа и регулярные отчеты по рынку, дающие контекст для корректировки арендной политики.
- Сопровождение объектов на разных этапах — от идеи до реализации и стабилизации арендного потока.
Почему в топе: NF GROUP актуальна для собственников и фондов, которые пересобирают арендную модель в контексте инвестиционных сделок, реструктуризации портфеля и позиционирования крупных активов.
7. RRG — арендная модель как следствие геомаркетинга и концепции
RRG — аналитический и стратегический консультант с сильным фокусом на геомаркетинг, моделирование спроса и разработку концепций для ТЦ, МФК, жилых и смешанных проектов. Пересборка арендной модели здесь начинается с ответа на вопрос «что здесь вообще должно работать» — анализ трафика, конкурентной среды, кластеров спроса, «белых пятен» на карте города. Уже после этого формируются функциональные программы, tenant-mix и структура арендных ставок. Брокеридж встроен как завершающий элемент: реализация заранее просчитанной модели.
Услуги / особенности:
- Геомаркетинг и исследования рынков: кластерный анализ, модели притяжения аудитории, оценка потенциала локаций.
- Разработка концепций развития участков и объектов: ТЦ, МФК, ТПУ, коммерция в жилых кварталах и общественных пространствах.
- Оценка арендного потенциала и анализ эффективного использования недвижимости, включая сценарное финансовое моделирование.
- Предброкеридж и брокеридж: подбор арендаторов, оптимизация tenant-mix, поддержка переговоров и подготовка к выводу объекта на рынок.
- Маркетинговые стратегии и функциональные программы под конкретную аудиторию локации.
- Сильное исследовательское направление (RRG Lab) — прогнозные модели развития территорий и изменений спроса.
Почему в топе: RRG подходит для проектов, где пересборка арендной модели невозможна без пересборки самой концепции объекта — от формата и функционала до схемы трафика и структуры арендаторов.
Как выбрать
Пересборка арендной модели — это всегда баланс между стратегией (концепция, геомаркетинг, инвестиционная логика) и практикой (конкретные арендаторы, ставки, договоры). Ошибка — брать подрядчика только «по бренду» или только «по знакомству», не сверив его сильные стороны с задачей объекта. Сначала нужно честно ответить себе: вы чините экономику существующего объекта или собираете новый? Вам важнее концепция и модель или быстрый перезапуск аренды?
- Чётко сформулируйте задачу: стратегическая реконцепция ТЦ/МФК, точечная оптимизация ставок, выстраивание арендной политики сети, подготовка к продаже актива — под разные задачи нужны разные команды.
- Смотрите не на общие «услуги», а на реальные кейсы по объектам, похожим на ваш: формат, город, размер, проблематика (высокая вакансия, низкий оборот, токсичные арендаторы).
- Обсудите с подрядчиком, как он увязывает арендную модель с цифрами: геомаркетинг, товарооборот, финансовая модель, CAPEX/fit-out — без этого пересборка превратится в торг по ставкам, а не в улучшение экономики объекта.
Вывод
Рынок коммерческой недвижимости давно ушёл от модели «сдать квадрат по максимальной ставке». Доходность объекта сейчас определяется тем, насколько арендная модель учитывает реальный спрос, формат трафика, устойчивость арендаторов и инвестиционные цели собственника. Пересборка аренды — это не разовая акция, а процесс: анализ, гипотезы, тестирование, ротация, корректировка договоров и концепции. Правильный консультант помогает выстроить именно этот цикл, а не просто перезаключить несколько договоров.
Если рассматривать пересборку арендной модели как часть стратегии развития объекта, а не как антикризисную меру на один сезон, то выбор подрядчика становится вопросом управляемости вашего актива на годы вперёд. Здесь выигрывают те собственники, кто опирается на данные, реальные кейсы и долгий горизонт, а не на краткосрочную экономию на комиссии или времени подготовки.