Почему брать IT ипотеку в России это катастрофа риск-менеджмента

Задумался сегодня о том, что АйТишная ипотека при текущих правилах и рисках выглядит как катастрофа риск-менеджмента, потому что базовые принципы управления рисками в ней системно нарушены. Решил оформить эти мысли в статью.

Кратко напомню, что это за ипотека и какие она предлагает условия. Льготная IT-ипотека в России сейчас предлагается работникам IT-компаний с аккредитацией, возрастом до 50 лет и достаточной зарплатой (около 150 000 руб в миллионниках и 90 000 - 150 000 руб в других регионах). Программа действует до 2030 года, ставка около 6 %, максимальная сумма льготного кредита около 9 млн руб, жилище должно быть новостройкой или строящимся домом, и программа исключает Москву и Санкт-Петербург.

1) Льготная ставка привязана к работе в аккредитованной IT-компании.

2) Программа исключает крупнейшие рынки труда (Москва и Санкт-Петербург), привязывая вас к региону и уменьшая мобильность.

3) Переезд компании, прекращение аккредитации работодателя или смена профиля работы могут привести к росту платежей и потере льготной ставки, что в условиях высокой ключевой ставки может увеличить платежи с условных 50 000 руб до 200–300 000 руб в месяц за аналогичный долг.

То есть мы видим, что в условиях нестабильности экономической среды, риски потери дохода или необходимости сменить работу передаются полностью заемщику.

Во-первых, заемщик берет на себя долгосрочное обязательство в среде с высокой регуляторной неопределенностью. Условия игры могут меняться задним числом: субсидии, налоги, требования банков, правила досрочного погашения. В риск-менеджменте это называется неконтролируемый регуляторный риск, и он полностью лежит на физическом лице. Во-вторых, процентный и доходный риски асимметричны. Доходы семьи не индексируются автоматически ни на инфляцию, ни на изменения экономического цикла, а обязательства по ипотеке фиксированы и безусловны. Это создает разрыв между платежеспособностью и обязательствами, который невозможно хеджировать. В-третьих, актив, купленный в ипотеку, неликвиден и сконцентрирован. Для семьи это часто единственный крупный актив, привязанный к одному региону и одному рынку. Любое падение цен или локальный шок мгновенно бьет по балансу заемщика, тогда как долг остается неизменным. В-четвертых, суть - главная мысль всей статьи, весь хвостовой риск переложен на заемщика. Потеря работы, болезнь, армия, изменение состава семьи. Вероятность каждого события может быть низкой, но совокупный риск за 15–25 лет становится значительным, а инструменты защиты ограничены или дороги.

Ипотека в такой конфигурации — это не управляемый финансовый инструмент, а ставка в казик, буквально, которую заемщик не контролирует. Ставка на стабильность среды, что не изменятся законы, что с работодателем все будет в порядке, что переезды не потребуются, что ключевые члены семьи смогут быть работоспособными в профильной области на весь горизонт кредита. С позиции риск-менеджмента это системная ошибка дизайна для частного лица. Выбирать, конечно, вам, но я в свое время волосы дыбом получил, после изучения обновленных требований для этой программы.